Tam_Bau
MENÜ
2024. július 19.
Emília
Mit mond az illetéktörvény ingatlan adásvétel, öröklés esetén?

Mit mond az illetéktörvény ingatlan adásvétel, öröklés esetén?

penzcentrum.hu, fotó: banknavigator.hu

Milyen illetéktípusokra kell számítanunk ingatlanvásárlás, ajándékozás, csere vagy ingatlanöröklés esetén?

Amikor valaki nagyobb értékű vagyontárgyat, tipikusan ingatlant vagy vagyoni értékű jogot szerez – akár adásvétel, akár csere vagy öröklés útján – köteles az eseményt jelenteni a Nemzeti Adó- és Vámhivatalnál, ugyanis a hatályos illetéktörvény 2022 évi szabályai szerint ilyenkor vagyonszerzési vagy más, a vagyonszerzés formájához illeszkedő illetéket (pl. örökösödési illeték) köteles befizetni. Nézzük, mit mond ki a hatályos illetéktörvény ingatlan vagy más vagyonszerzés estén!

Cikkünkben eláruljuk, hogy az illetéktörvény 2022 évi szabályrendszere alapján milyen illetéktípusokra kell számítanunk ingatlanvásárlás, ajándékozás, csere vagy ingatlanöröklés esetén, az illetéktörvény szerint mennyit kell a megszerzett vagyonból leadóznunk, milyen illetékkedvezményeket és illetékmentességi eseteket állapít meg az illetéktörvény 2022 évében. Mutatjuk, mi mindenre figyelj a vagyonszerzés kapcsán, milyen szankciókra számítsunk, ha nem jelentettük a tranzakciót a NAV irányában!

Mi az illetéktörvény?

Az illetéktörvény, röviden ITV a visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettségeket foglalja össze. A hatályos illetéktörvény 2022 évében rendelkezik arról, milyen esetekben keletkezik illetékfizetési kötelezettség, mire vonatkozik a visszterhes vagyonátruházási illeték és milyen más ügyekben fizetendő egyéb illeték, illetve mikor jár illetékkedvezmény vagy illetékmentesség, milyen hatályossági szabályok érvényesek.

Kezdjük az alapokkal!

1. Mi az illeték jelentése?
Az illeték nem a hétköznapi értelemben vett adó, hanem a magyar állampolgárok terheinek egy speciális formája, amit arányossági alapon számítanak ki (pl. minél drágább ingatlant vásároltunk, annál magasabb utána a vagyonszerzési illeték). A befolyó összegekből az állami és társadalmi feladatok ellátását finanszírozzák (az adóért cserébe nem jár közvetlen ellenszolgáltatás, az illetékért cserébe viszont állami szolgáltatásokat vehetünk igénybe).

2. Mi az illeték alapja?
Az illetéktörvény szerint az illeték alapja a megszerzett vagyontárgy valós/forgalmi értéke. Az illeték a gyakorlatban egy befizetendő díj, amivel a NAV-nak tartozunk: minden nagyobb értékű vagyontárgy megszerzése után be kell fizetnünk, az illetékszámítás alapja a vagyontárgy valós értékének százalékban kifejezett értéke. Az illetéktörvény kimondja azt is, hogy nem kell minden esetben illetéket fizetni: az örökösödés vagy a vagyonszerzés speciális eseteiben jogosulttá válhatunk illetékkedvezményre, illetékmentességre – hogy mik ezek az esetek, arra a későbbiekben visszatérünk.

3. Mikor keletkezik illetékfizetési kötelezettség?
Az illetéktörvény 2022 hatálya alá a következő, vagyonosodással összefüggő esetek tartoznak:

szerződés megkötése alapján (pl. gépjármű vagy ingatlan lízingszerződés, a futamidő végén tulajdonjog-átruházással záruló szerződések);

ingatlanok, ingóságok, vagyoni értékű jogok bírósági, hatósági határozattal történő, végleges megszerzése során;
árverési vétel esetében, az árverés napján;
egyéb vagyonszerzési esetekben.

4. Mennyi az illeték mértéke?
Az illeték ingatlanvásárlásnál alapesetben a megszerzett vagyontárgy terhekkel csökkentett értékének a 4%-a. Az illetéktörvény 2022 kimondja, hogy ingatlan (és belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét) megszerzésekor ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után pedig 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft az illeték mértéke. Az illeték összege a megszerzett tulajdoni hányaddal arányosan terheli az új tulajdonosokat. Ha egy ingatlanon vagyoni értékű jog van, annak a jognak az értékével csökkentik az illeték számításának alapját, az ingatlan forgalmi értékét.

Belterületbe vont ingatlan esetén a forgalmi érték és az átruházás időpontjában érvényes forgalmi érték különbözete utáni 90%-a az illetéktörvény szerint az illeték alapja; belterületbe vont ingatlannal rendelkező társaság vagyoni betétjének visszterhes átruházásakor az illeték mértéke (az előzőek szerint megállapított) különbözet és az értékesített vagyoni betét összes vagyoni betétben képviselt arányának szorzata után 90%. Az illetéktörvény számos illetékfizetési kötelezettséget állapít meg.

2022 illetéktörvény ingatlan esetében

Lakástulajdon megszerzése esetén a fent leírtak szerinti 4%-os illetékkel kell számolnunk, lakástulajdon cseréjénél pedig a lakások terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete szolgál az illeték alapjául. Az illetékalap akkor csökken, ha haszonélvezeti vagy használati jog cseréje történik, több lakástulajdon cseréje esetén pedig a kedvezőbb illetékalapú cserét veszik figyelembe. Amennyiben csere után az egyik új tulajdonos vagyoni értékű jogot létesít az ingatlanra, ennek a jognak az értékével csökken a visszterhes vagyonátruházási illeték.

Érdemes megemlítenünk még a cserepótló vétel illetékét: itt az illeték alapja lakástulajdonok vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete. Csökken az illetéktörvény szerint az illeték mértéke, ha vissza nem térítendő lakástámogatásról van szó, illetve, ha haszonélvezeti/használati jog létesítése áll fenn. Abban az esetben, ha egy magánszemély a vásárlást követő 3 éven belül egy, vagy a vásárlást követő 1 éven belül több lakástulajdont is vásárol vagy értékesít, akkor minden vásárlásnál a kedvezőbb illetékalapot veszik figyelembe. A NAV-nak tudnunk kell bizonyítani, hogy jogerős alapon kérünk illetékkedvezményt.
Önkormányzati lakás átruházása esetén az állami/helyi önkormányzati tulajdonban álló bérlakás bérleti jogának megszerzése ellenében történő átruházása esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értékének 50%-a.

A vagyoni értékű jogok illetéke

Lakáshoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése esetén a fent említett 1 milliárd Ft-os és a 200 millió Ft-os összeghatárt is a vagyoni értékű jog értékének az ingatlan teljes forgalmi értéke arányában kell figyelembe venni. Ahogy korábban írtuk, a használati jog és a haszonélvezeti jog értékével csökkentik a vagyontárgy forgalmi értékét, így az illetékalap is csökken (kivétel: ha a vagyoni értékű jog már az elidegenítés előtt fennált, vagy ha a jog fenntartásával történik a jog átszállása). A vagyoni értékű jogok 1 évi értéke a terhelt dolog terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének az 1/20 része.
Határozott időre szóló vagyoni értékű joggal is találkozhatunk: ilyenkor az illetéktörvény 2022 évében kimondja, hogy az illeték alapja az 1 évi érték és a kitöltött évek szorzata, de maximum annak a húszszoros szorzata; bizonytalan idejű vagyoni jog esetében pedig az egy évi vagyoni jog értékének az ötszöröse számít (egyéb egyéni feltételeket is számításba vesznek).

Az illetékkötelezettség egyéb esetei

Ajándékozási illeték és örökösödési illeték esetén az illetéktörvény megszabja, hogy az ingóságok és nem lakástulajdonú ingatlanok után fizetett illeték alapesetben 18%, lakástulajdon esetében pedig 9%.
Belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése: a vagyonszerző magánszemély vagy az önálló/együttes többségi tulajdonban álló gazdálkodó szervezet (és ezekkel kapcsolatban a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő személy) akkor illetékköteles, ha a tulajdonában álló vagyoni betétek aránya önállóan vagy együttesen eléri / meghaladja az összes vagyoni betét 75%-át.
Ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzések visszterhes vagyonátruházási illetéke: az illetéktörvény ingatlan esetében, ha a Társasági adó törvény szerint nem kapcsolt vállalkozásnak minősülő partner irányában való továbbértékesítésről van szó, az illetékalap az ingatlan forgalmi értékének 3%-a (ha a vállalkozó vállalja azt is, hogy az ingatlan tovább értékesítését megvalósító teljesedésbe belemegy, akkor 2%).
Ingatlan közös tulajdon megszüntetése esetén akkor kell illetéket fizetni, ha a megosztás során valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának (ez a tulajdoni lapról leolvasható) megfelelő értéknél nagyobb értéket szerez.

Hitelintézet ingatlanszerzése alkalmával 2% a vagyonszerzési illeték, ha nyilatkozik arról (maximum 3 év időtartam), hogy az ingatlant pénzügyi veszteség mérséklése / elhárítása, hitel-ingatlan csereügylet, felszámolási vagy végrehajtási intézkedés keretei közt szerezte meg.
A gépjármű illetéktörvény 2022 évi szabályairól, a gépjárműadásvételről és az új tulajdonos egyéb kötelezettségeiről korábbi cikkünkben írtunk részletesen.

Illetéktörvény 2022: ingatlan illetékkedvezmények

Ahogy fentebb már jeleztük, bizonyos esetekben az illetéktörvény ingatlan megszerzésénél illetékkedvezmény igénybevételét teszi lehetővé:

Fiatal lakásszerzők illetékkedvezménye (50% illetékkedvezmény, 35 év alatti fiatalnak, 15 millió Ft összeghatárig);
Első lakásszerzéshez kapcsolódó illeték részletfizetési kedvezmény (12 hónapon keresztül, havi törlesztőrészletekben befizetve a NAV-nak).

Hatályos illetéktörvény 2022: mikor áll fenn illetékmentesség?

Lakás tulajdonjogának, tulajdoni hányadának családi otthonteremtési kedvezmény felhasználásával történő megvásárlása (CSOK-os ingatlanvásárlás);
cserepótló vételnél és ingatlancserénél negatív illetékalapot eredményező ügyletek;
egyenes ági rokonok közötti visszterhes vagyonátruházás;
házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházása;
házastársi vagyonközösség megszüntetése;
lakóház építésére alkalmas telektulajdon szerzése 4 éven belüli építkezés esetén (építési telek vásárlása építkezési szándékkal);
vállalkozó által újonnan épített új lakás tulajdonjogának megszerzése;
lakástulajdon kezelői jogának megszerzője;
közcélú vízi-létesítményre és tartozékára vonatkozóan a kezelői jog, az üzemeltetési jog vagy a vagyonkezelői jog megszerzése;
állami tulajdonban lévő természetvédelmi terület kezelői jogának a természetvédelmi kezelő által történő megszerzése;
állami vagyon vagyonkezelői jogának megszerzése;
egyéni cég egyszemélyes korlátolt felelősségű társasággá való átalakulása keretében történő vagyonszerzés;
a társasági adótörvény szerinti kedvezményezett átalakulás és a kedvezményezett részesedéscsere keretében történő vagyonszerzés;
csereingatlan szerzése kisajátítás vagy bányakár esetén;
kisajátítás alapjául szolgáló közérdekű célra megvásárolt ingatlan vételárából történő ingatlanvásárlás esete;
önkormányzati vagy állami tulajdonban álló lakásra vonatkozó vételi jog vagy elővásárlási jog alapján történő vagyonszerzés;
természeti katasztrófa miatt megsemmisült, megrongálódott lakástulajdon helyett vásárolt lakástulajdon megszerzése;
vagyoni betét és ingatlan kapcsolt vállalkozások közötti átruházása;
magánszemély lakásvásárlása, ha az eladó a Nemzeti Eszközkezelő Zrt., Programban részt vevő természetes személyek otthonteremtésének biztosításáról szóló 2018. évi CIII. törvény szerinti Lebonyolító;
ügyvédi irodák közötti jogutódlás;
kedvezményezett átruházás;
sport támogatásához kapcsolódó mentességek;
műemlékek;
visszlízing;
visszabérelhető lakás megszerzésének, illetve a lakás bérlő általi visszavásárlásának esete;
idegen telekre való építkezés.