Miközben az egyetemvárosokban az elmúlt öt évben közel megduplázódtak a lakásárak, a családok számára egyre összetettebb kérdéssé válik: bérléssel vagy vásárlással érdemes-e megoldani a továbbtanuló gyermekek lakhatását. A saját lakás egyre inkább a felső jövedelmi tizedek „luxusa”, a fiatalok számára pedig a mamahotel ma már sokszor tudatos pénzügyi döntés.

A magyar lakásárak növekedése hosszabb távon nézve is az egyik legmagasabb Európában: 2015 óta a hazai árak négyszeresére emelkedtek, miközben az Európai Unió (EU) átlaga mindössze 65 százalékos növekedést mutatott. Bár az idei első negyedévben az EU-ban 5 százalékkal nőttek, Magyarországon pedig 2 százalékkal csökkentek az árak, historikusan továbbra is jelentősen drágább a hazai piac az unióhoz viszonyítva.

Horti Flóra, az MBH Bank Elemzési Centrum szenior ágazati elemzője elmondta: 2025 első felében a befektetői kereslet, míg az év második felében az Otthon Start hajtotta a piacot, és mintegy 150 ezer tranzakció történt az évben. Bár a lakásingatlanok éves árnövekedési üteme 2025-ben elérte a 23,5 százalékot, ez idén várhatóan 8–13 százalék közé szelídül.

A piac fokozatos normalizálódása mellett az építési aktivitás is élénkül. Két év után először ismét bővülés volt a lakásépítések számában (az idei első negyedévben 4,3 százalékos növekedéssel), az építési engedélyek kiadása pedig ugyanebben az időszakban 64 százalékkal ugrott meg. A budapesti új lakáskínálat tízéves csúcsra ért: az MBH az idei évre 15 ezer lakásátadással számol, 2027-re pedig már 20 ezres számmal terveznek – mindezt úgy, hogy 2015 óta mintegy 2,5-szeresére nőttek az építési költségek. A tranzakciószámokban a 2021 és 2023 közötti csökkenés után elindult egy 4 százalékos év/év alapú növekedés; 2026-ra a szakértők 118–125 ezer közé teszik az adásvételi szerződések számát. A lakáshitelezési volumenben eközben a teljes piacon 25–28 százalékos bővülés várható.

Csillagászati árak az egyetemvárosokban

Az egyetemvárosok továbbra is a hazai ingatlanpiac meghatározó gócpontjai. Budapesten a négyzetméterárak a főváros minden városrészében meghaladták az 1 millió forintot, több esetben pedig az 1,3 milliós szintet is. Nemcsak a belvárosi kerületek, hanem a rehabilitációs területek (Corvin-negyed, Ferencváros) és a József Attila-lakótelep árai is jelentősen emelkedtek. Molnár Zsolt, az MBH Jelzálogbank területvezetője kiemelte: a Corvin-negyedben például kiugró, 1,6 millió forint feletti fajlagos árakkal találkozhatunk.

Az elmúlt évtized árváltozásai egészen megdöbbentőek: a legnagyobb ugrás a budapesti Magdolna-negyedben történt, ahol 2015 és 2025 között 404 százalékos volt a növekedés, vagyis ötször annyiba kerülnek az ingatlanok. Ezzel szemben a legkisebb növekedést mutató Terézvárosban is 225 százalékos volt a drágulás. Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője rámutatott az infrastruktúra árfelhajtó erejére is: a metróvonalak mentén az árak jelentősen magasabbak a kötöttpályás, gyors belvárosi elérhetőség miatt. Jó példa erre Kelenföld, ahol az M4-es metró megépítését követően az árak kilőttek, pedig a 7-es busszal korábban is könnyen elérhető volt a centrum.

A vidék sem sokkal olcsóbb: a legdrágább egyetemi város Debrecen, ahol 946 ezer forint a fajlagos ár, míg Győrben, Szegeden, Veszprémben és Pécsett 900 ezer forint alatt maradnak a négyzetméterárak. A kivétel Miskolc a maga 474 ezer forintos átlagárával – érdekesség, hogy itt a legjobb a kollégiumi ellátottság is: a diákok 22 százaléka élhet az egyébként jó minőségű egyetemi szobákban, míg Budapesten az egyetemisták csupán 12 százaléka jogosult kollégiumi férőhelyre.

Albérlet vagy vásárlás?

Az egyetemek közelében az albérletárak is gyorsan emelkednek, Budapesten havi 200-300 ezer forint közötti díjakkal kell számolni, míg vidéken Debrecen vezet 200 ezer forinttal (Szeged és Pécs 150 ezer forint körül mozog). A nyári időszakban a ponthatárok kihirdetése után további 1–5 százalékos bérletidíj-emelkedés is elképzelhető.

Felmerül a kérdés: mikor éri meg jobban a vásárlás a bérléssel szemben? A piaci hitelekkel finanszírozott vásárlások esetén Budapesten legalább 10 év ott tartózkodás esetén térül meg az ingatlanvásárlás. Nem sokkal jobb a helyzet a vidéki egyetemi városokban sem, az egyetlen kivétel Miskolc, ahol ez az időtáv 5 év. A helyzetet az állami támogatások árnyalják: ha a lakást Otthon Start-hitellel vásárolják meg, Budapesten 5 évre csökken a megtérülés, míg Miskolcon mindössze 2,9 évre. Beszédes adat ugyanakkor, hogy a kedvezményes, 3 százalékos hitelt felvevők átlagéletkora jelenleg 36 év.

Generációs transzfer és tudatosság

„A fiatalok lakásvásárlása ma már egy generációs transzfer. A saját lakás vásárlása a felső jövedelmi ötödök, tizedek luxusa Magyarországon, amiben a különböző fékek, például a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (jtm) is szerepet játszanak” – húzta alá Soóki-Tóth Gábor.

Ezt támasztja alá a Fundamenta friss Z-generációs kutatása is. Pásztor András, a Fundamenta Ingatlan vezetője elmondta: a fiatalok 77 százaléka szeretne önálló otthont, de 56 százalékuk úgy érzi, hogy erre nincs reális esélye.

„Az álmok továbbra is megvannak, csak a környezetet látják sokkal nehezebbnek, amiben ezt teljesíteni tudják. A mamahotel sokuk részéről így ma már tudatos döntés – hiszen így több pénzt tudnak megtakarítani az otthonteremtési célokra” – fogalmazott a szakember.

Ehhez elengedhetetlen a pénzügyi tudatosság. Várady Eszter, az MBH Bank Daily banking és hitelkártya termék- és folyamatmenedzsment vezetője rámutatott: az egyetemre való felvétel ma már nemcsak tanulmányi, hanem pénzügyi mérföldkő is. A fiatalok 70 százaléka ott nyitja meg diákszámláját, ahol a szülők bankolnak, és bár a pénzintézet felmérése szerint többségük továbbra is a készpénzt preferálja, az ügyintézésben a digitális megoldásokat keresik. Van azonban egy kivétel: mindent digitálisan szeretnének intézni, kivéve a lakáshitelezés kérdését, amelyben – a döntés súlya miatt – továbbra is ragaszkodnak a személyes ügyintézéshez.

• egyetem
• lakhatás
• albérlet
• ingatlanpiac