Ingatlanpiaci szakértők szerint sok egyetemista kivár és addig nem köt lakásbérleti szerződést, amíg ki nem derül, hogyan folytatódik az oktatás a felsőoktatási intézményekben szeptembertől. Az árak – nem csak a járvány miatt – csökkentek, és a nagy kínálat miatt még tovább csökkenhetnek. Eközben kollégiumi férőhelyből nemhogy több, kevesebb lett.

Idén 91 ezer 460-an jelentkeztek főiskolára vagy egyetemre Magyarországon, este nyolckor derül ki az, milyen sikerrel. Közülük sokan még nem tudják, hogy ha felvételt nyernek, szeptembertől hol fognak lakni, albérletben vagy kollégiumban. Az viszont biztos, hogy minden évben, július végén ezrével jelennek meg az albérletre vadászó egyetemisták a piacon.

Azt, hogy hány kiadó lakás vagy szoba jut ma az egyetemi hallgatókra, nehéz megmondani. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) 2016-os mikrocenzusa szerint Magyarországon a lakott lakások száma 2016-ban 3 millió 854 ezer volt, és ezek mindössze 8,3 százalékát, 260 ezer magántulajdonban lévő ingatlant használtak bérlők.

Szintén a KSH tette közzé 2019 nyarán, hogy az összes bérelt lakás 39 százaléka Budapesten, további 30 százaléka megyeszékhelyen van, és csak kevesebb mint egyharmada a többi városban vagy községben. Az is kiderült az adatokból, hogy főleg a kisebb lakásokat adják bérbe, és a fővárosban a bérlakások mindössze kétharmada összkomfortos, szemben az összkomfortos lakások Budapestre jellemző, átlagosan háromnegyedet elérő arányával. Az adatok szerint a bérlők csaknem fele rokonok, ismerősök révén került kapcsolatba a lakás tulajdonosával, és többségük kötött bérleti szerződést.

Már 100 ezer alatt is

Az egész világot felforgató koronavírus az albérletek áraira is hatással van: mivel elmaradtak a turisták, azok közül, akik eddig rövid távra adták ki lakásukat, néhányan áttértek a hosszú távú bérleti piacra. Ez azt eredményezte, hogy nagyobb lett a kínálat, a bérlők jobb alkupozícióba kerültek mind az árat, mind pedig a minőséget illetően. Sok belvárosi lakás bérleti díja a 100 ezer forintos lélektani határ alá esett, ami az elmúlt években elképzelhetetlen volt. A járvány előtt még egy kevésbé előnyös adottságú szuterén garzont is ki lehetett adni 100 ezerért, most 80 ezerért kínálják a bútorozott, felújított, földszinti kis lakásokat. A nagyobb ingatlanoknál még nagyobb a visszaesés – derül ki az OTP Ingatlanpont elemzéséből.

Somosi Ambrus, aki gyógypedagógusként végzett és jelenleg albérletet keres, a hvg.hu-nak azt mesélte, amíg tanult, a családjával élt, ezért nem is igazán figyelte, hogyan mozognak az albérletárak. „Nagyságrendileg képben voltam vele, hogy mi a kínálat: egy 25-30 négyzetméter körüli lakás, jó helyen nagyjából 120 ezer, plusz rezsibe kerül” – írta. Olyan lakást keres, amely nincs messze a munkahelyétől, ahol az utca csendes, nyugodt, van belső kert, a fűtés nem egészségkárosító és lehetőleg jó a hő- és hangszigetelés. „Több lakást is megnéztem már, jelenleg háromról tudom elképzelni, hogy beköltözzek” – tette hozzá. Ő úgy tapasztalja, csak minimálisan csökkentek az albérletárak. Hozzátette, hogy ha az állami szektorban helyezkedik el mint kezdő pedagógus, a várható fizetése arra sem lesz elég, hogy az albérletet és a rezsit kifizesse. „Ez nagyon szomorú, nagyon sokan hagyják el a pályát” – hívta fel a figyelmet.

A diákok kivárnak

A forgalom ugyan élénk, de az egyetemisták érdeklődése a korábbi évekhez képest enyhébb – válaszolta a hvg.hu megkeresésére Laczi Csaba, az OTP Ingatlanpont budapesti régióvezetője. Szerinte ennek az az oka, hogy a diákok kivárnak: egyrészt nem tudják, milyen módon indul újra az oktatás, másrészt arra számítanak, hogy az airbnb-zés beígért korlátozása miatt újabb lakások kerülnek be a kínálatba, ami még inkább leszorítja a bérleti díjakat. Az OTP Ingatlanpont szerint a változásokat jól mutatja, hogy korábban – a rezsit nem számítva – havi 150-160 ezer forint lehetett kiadni egy jó állapotú, 50 négyzetméteres lakást például a XI. kerületben, az Allee bevásárlóközpont környékén, most viszont ugyanezt az ingatlant már 120-130 ezerért is ki lehet bérelni.

Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője is azt közölte, hogy Budapesten, a diákok körében népszerű kerületekben, mint például a VI., a VII., a IX. és a XIII. kerületben négyzetméterenként 500-600 forinttal csökkentek az árak. Példaként hozta, hogy míg a budai oldalon az egyszobás lakásokat 110-140 ezer forintért, a kétszobásokat 115-160 ezer forintért, az ennél nagyobb, 3-4 szobás lakásokat pedig 150 ezer forinttól lehet bérelni, a pesti belső kerületekben ez az ár 100 és 130 ezer forint között maradt. Azok, akik hajlandóak más diákokkal együtt lakni, még olcsóbban, akár havi 80 ezer forintért is bérelhetnek belvárosi lakást a nagyobb egyetemek közelében. A panelek ennél is olcsóbbak, nagyjából 50 ezer forintot kérnek egy szobáért havonta, rezsi nélkül.

Az ingatlan.com is hasonló árakat mért júliusban: Budapesten az átlagos bérleti díj 150 ezer forint volt ebben a hónapban, ami a járvány előtti, februári szinthez képest 9 százalékos csökkenést jelent, éves összevetésben pedig több mint 10 százalékkal mentek lejjebb az átlagos bérleti díjak. Az ő adataik szerint az egyszobás fővárosi lakásokért átlagosan 120 ezer forintot kell adni havonta, a kétszobásakért 150 ezer forintot, a három- vagy többszobásokért pedig 200 ezer forintot.

Vidéken is olcsóbbak lett az albérletek, az Otthon Centrum számításai szerint 10-20 százalékkal. Soóki-Tóth Gábor azt mondta, Debrecenben és Szegeden az idei második negyedévben kevesebb lakást adnak bérbe, mint egy évvel ezelőtt. Győrben épp ellenkezőleg: ott több lakást hirdettek meg az említett időszakban. Az OTP Ingatlanpont Szeged, Pécs és Debrecen albérletpiacát térképezte fel. Az elemzők arra jutottak, hogy Szegeden és Debrecenben olcsóbb lett a lakásbérlés, Pécs néhány körzetében azonban tartják magukat az árak. Nyári Imre, a cég szegedi irodájának vezető értékesítési tanácsadója szerint a lakáskiadók egy része Szegeden a külföldi hallgatókra specializálódott, és ha ők a járvány miatt elmaradnak, sokan inkább megválnak az ingatlanjuktól. Pécsen is komoly gondot jelent a külföldi hallgatók elmaradása, egyre több egyetemvárosi lakást kínálnak ott is eladásra.

Ami a nagyobb vidéki, egyetemi városokat illeti, Debrecenben, a belvárosban 90-130 ezer forintért adtak ki 1-2 szobás lakásokat. Szegeden, a belvárosban havi 80 ezer forintért is lehet stúdiólakást bérelni, de jellemzően nagyobb, 2-3 szobás ingatlant adtak ki, ezek havonta 130-170 ezer forintért elérhetők. Ugyanakkor Miskolcon már 55 ezer forintért is találhatnak a diákok albérletet, de a belvárosi nagyobb lakásokért itt is többet, akár ennek háromszorosát kell fizetni. A dunántúli egyetemvárosok piacán 100 ezer forint alatt nem lehet kis lakást bérelni, Pécsett 110 ezer, Győrben 120 ezer forint az átlagos bérleti díj.

A járvány miatt a teljes lakáspiacon, így az albérleteknél is bizonytalan a helyzet. Egyelőre nem lehet tudni például azt, hogy melyik egyetem hogyan indítja a következő tanévet, azaz online vagy hagyományos tanrenddel – erősítette meg Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is. A bizonytalanság ellenére azért látható, hogy a kínálat bővült, az árak csökkentek. Balogh szerint az idei albérletszezon legnagyobb újdonsága nem az árcsökkenés lesz, hiszen az már hónapokkal ezelőtt megkezdődött, hanem arra a több tízezer bérlőre érdemes odafigyelni, akik az olcsóbb bérleti díjak miatt tovább költözhetnek jelenlegi albérletükből. “Az utóbbi években tapasztalható bérletidíj-emelkedés miatt az volt a jellemző, hogy a bérlők nem szívesen költöztek, ha megfizethető lakásra bukkantak, inkább meghosszabbították a jellemzően egy évre kötött szerződésüket. A mostani árcsökkenéssel viszont több tízezren aktívan kereshetnek alacsonyabb bérleti díjjal rendelkező ingatlant. Minden bizonnyal lesznek olyan tulajdonosok is, akik nem szeretnék elveszteni a jó bérlőjüket, és bérletidíj-csökkentéssel mennek elébe a folyamatnak” – tette hozzá a szakértő.

Az ingatlan.com adatai szerint július közepén országszerte több mint 20 ezer hirdetésben szerepelt kiadó lakás, csak Budapesten több mint 14 ezer ingatlant hirdettek.

Venni vagy bérelni?

Adódik a kérdés: mi éri meg jobban, venni vagy bérelni egy lakást az egyetemi városokban. A Takarék Indexe szerint Budapesten, 3 éves alapképzéssel számolva csak kivételes esetben éri meg vásárolni. Az elemzők úgy látják, a legtöbb vidéki egyetemi város sem sokkal meggyőzőbb, de Pécsett vagy Miskolcon továbbra is megéri lakás venni, akár 3 évre is. Az elemzők kiszámították az adott területekre jellemző fedezeti időtávokat, vagyis azt a pontot, ahol a bérlés és vásárlás költsége még éppen megegyezik.

Arra jutottak, hogy az előző évekhez képest jelentősen változott a kép a fedezeti időtávokat illetően, amiben a legnagyobb szerepet a lakásárak változására vonatkozó várakozások alakulása okozta, ami a piaci helyzet alapján jelentősen csökkent. Így tehát, míg tavaly 1,8 és 7,6 év között volt az az időtartam, amely felett a saját lakás vásárlása tűnhetett az olcsóbb megoldásnak Budapesten, a mostani adatok alapján ez jelentősen kitolódott, és 3,9-10 év között alakult. A vidéki városokban a korábbi évekhez hasonlóan a fővárosihoz képest rövidebb időtartam esetén is meghaladhatják a bérlés költségei a vásárlásét, a fedezeti időtávok 2 és 4 év között ingadoztak, míg szobakiadással 1,4 és 2,5 év között alakultak. Ezek alapján Miskolc és Pécs tűnt olyan helyszínnek, ahol akár 3 évre is biztosabban azt lehet mondani, hogy olcsóbb megoldás lehet a vásárlás, mint a bérlés.

A Takarék arra is kitér, hogy noha a járvány hatására Budapesten könnyebb helyzetbe kerültek az albérletet kereső egyetemisták, épp a fertőzésveszély elkerülése miatt csökkentik a kollégiumi férőhelyek számát. Ahogyan azt a hvg.hu is megírta, több száz vidéki diákot kényszeríthet albérletbe az ELTE-kollégiumok átszervezése. Más egyetemek egyelőre nem készülnek hasonló lépésre, de hallgatói szervezetek attól tartanak, a példa ragadós lehet.

A kormány még 2016-ban hirdetett kollégiumfejlesztési stratégiát, azt ígérve, hogy országszerte 3500-zal növekszik majd a férőhelyek száma – 2023-ig. Ennél valamivel nagyobb beruházást jelent a Budapest Diákváros projekt, amely – ha megvalósul – 12 ezerrel több fővárosi kollégiumi férőhelyet ad majd az egyetemistáknak. Igaz, 2024-ig.