Tam_Bau
MENÜ
2022. december 5.
Vilma
Még mindig emelkedik, de meddig?

Még mindig emelkedik, de meddig?

portfolio.hu • fotó: 24.hu

Hiába drága Budapest, mindenki ide tart.

Az elmúlt 4 évben drasztikusan emelkedtek a lakásárak hazánkban, azt, hogy meddig tarthat ez a növekedés azonban nehéz lenne megmondani. Annak, hogy most túl magasnak érezzük a lakásárakat egy része pszichológia, benne van, hogy még a válság előtti boomban sem láttunk ilyen magas számokat. Horváth Áront, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont vezetőjét kérdeztük a lakáspiac jövőjével kapcsolatban. A szakember beszélt arról is, hogy nincs értelme Budapest árait a környező országok fővárosainak lakásáraival hasonlítgatni, mivel a hazai lakáspiacnak zömében lokális a kereslete, vagyis önmagában az árazási különbségek nem vetítik előre, hogy Budapesten nőnie kellene az áraknak. Néhány éven belül pedig akár Magyarországon is működhetnek olyan lakáskalkulátorok, amelyek pusztán a lakásparaméterek megadása után jó közelítést adhatnak az ingatlan értékére.

Idén nagyon sok új lakást adnak át. Ez mennyire mozgatja majd meg a használt lakások piacát?

Természetesen érinti, mert a használt lakások egyrészt az újakkal versenyeznek, ugyanakkor egymás kiegészítőinek is tekinthetőek. Erre vonatkozóan már készítettünk kutatást, ahol az új és újszerű lakások kapcsolatát vizsgáltuk a IX. kerületben. Az első közgazdászgondolat az, hogy ha megjelenik egy pluszkínálat, az lejjebb nyomja a piaci árakat a használt ingatlanok esetében, hiszen aki újat vesz a környéken, a sajátját eladja. Fontos azonban megjegyezni, hogy a másik oldalon viszont megjelenik egy kiegészítő hatás is, a fejlesztéseknek ugyanis már néha olyan volumenük van, amelyek felemelik a keresletet egy-egy városrész iránt. Például a IX. kerületi rehabilitáció is már jóval szélesebb kört érint, miközben munkahelyek keletkeztek, (MTA kutatóház, Telekom irodaház), így a környék is felemelkedik. Ez összességében növeli a keresletet az adott terület iránt. Éppen az előzőek miatt arra számítani, hogy a sok új lakás lenyomja az árakat, szerintem bátor várakozás.

A belváros drasztikus drágulásának motorját nagyrészt a befektetési célú vásárlások jelentették. Ezen belül is különösen nagy szerep jutott a lakáshotelek terjedésének. Ha mégis szigorítanának a bulinegyedet érintő szabályozáson, az milyen hatással lehetne a lakásárakra?

Egy általános szigorítás például a nyitvatartási idő korlátozása, akkor jár igazán hatással az árakra, ha az eredménye a turizmussal kapcsolatos számokban is meglátszik. Ha ezt a negatív változást lenyelik a turizmusban, vagyis továbbra is jönnek Budapestre a vendégek, ugyanúgy ki lehet majd adni a lakást. Más kérdés, ha más városok is ráállnak erre a fajta turizmusra, például Bukarest vagy valamelyik másik régiós város. A korlátozások miatt ennek a versenynek már lehet következménye. De igazából Budapestben még mindig vannak turizmusos tartalékok.

Ha a szigorítás a kiadások oldaláról történik, az már egyértelműen érezhető negatív sokk lenne. Sokan vásároltak rövid távú kiadásra ingatlant, ennek jelentős szerepe volt az árak megduplázódásában. Akik pedig eladták itt a lakásukat, még a jó közlekedéssel rendelkező részeket választották, amelyeknél szintén láttuk az áremelkedést. Kérdés, hogy ez játszódik-e le egy komoly szigorítás esetében visszafelé, vagy a belvárosi befektetők más alternatív hasznosítást találnak, például lakásirodaként próbálják meg kiadni az ingatlanukat.

A lakásárak már 2014 eleje óta emelkednek, és egyelőre nem is látszik igazán a lassulás. Meddig növekedhetnek még az árak?

Nagyon nehéz egyensúlyi árakat számolni, pláne ilyen vagyon jellegű dolgoknál, ahol az is számít, hogy a jövőben milyen cash-flow származik a befektetésből. Annak, hogy most túl magasnak érezzük a lakásárakat egy része pszichológiai. A hétköznapi gondolkodásunkban az van benne, hogy ilyen árakat még sosem láttunk, még a válság előtti boomban sem.

De azt szokták mondani, hogy a környező nagyvárosokhoz képest Budapest még mindig olcsónak számít, nem?

Ezeket az összevetéseket nem szeretem. Sokkal szofisztikáltabban kellene összehasonlítani, mert ezt egy csomó minden determinálja. A város alakjától, földrajzi adottságaitól kezdve az építési szabályozásokon át. Prága belvárosa nyilván azért drága, mert nem lehet építeni. Moszkvában sem. A földrajzi jellegzetességek, hogy hol vannak a parkok, folyók, hidak, hol van a történelmi városnegyed, ezek mind beleszámítanak. Vagyis előbbieket mind figyelembe kellene venni, hogy az árak egymáshoz képesti pontos viszonyáról mondhassunk valamit. Abból, hogy azt látjuk Ausztriában drágább a tej a boltban, nem következik, hogy a budapesti tej árának nőnie kell. Lokális a kereslete. Azért, mert a prágai emberek drágábban megveszik a lakhatást Prágában, nem fognak eljönni Budapestre, mert kicsit olcsóbb. A befektetői piacon sem ez a domináns, nincsenek nálunk nagy nyugdíjalapok, amelyek tízezer számra vásárolnák a lakásokat, mint befektetési terméket. Vagyis önmagában az árazási különbségek nem vetítik előre, hogy Budapesten nőnie kellene az áraknak.

Visszatérve kicsit a hazai folyamatokra. Azt látjuk, hogy a fellendülés alatt Budapest jelentősen elhúzott a vidéki áraktól. Ettől függetlenül sokan költöznének a fővárosba. Ők lehetnek a pluszkereslet forrása, amely a további áremelkedés irányába hathat?

A költözési döntés egy komplex dolog, annak csak egyik része a lakhatási költség. Azért akarnak a fővárosba jönni, mert azt is figyelembe veszik, hogy Budapesten nagyobb jövedelemmel tudnak munkát találni, ráadásul jobb eséllyel. A válságot is jobban vészelték át a budapesti munkahelyek, illetve a válság után is tudtak nőni. Ez az egyik, amiért Budapestre szeretnének jönni az emberek, a másik oldalon pedig a szolgáltatások elérhetősége teszi vonzóvá a várost.

A városok újjáéledése világszintű trend, Budapesten jó élni, mert jó a közlekedés, nagyon sok szolgáltatási lehetőség van, a városnak van olyan része, ahol hajnalig tudsz bulizni, van, ahol gyerekkel jó lakni, olyan is van, ahol sportolni tudsz, és minden olyan szolgáltatás elérhető, ami egy világvárosban elképzelhető.

Mi dönti el, hogy a jövőben mely városok lehetnek népszerűek?

Általános tendencia, hogy a nagyvárosok vonzzák a kisebb településen élőket, mivel sokkal többet kínálnak. Egyszerre adottak a megfelelő munkalehetőségek, ugyanakkor az infrastruktúra is fejlett értve ez alatt az különböző intézményi háttértől kezdve a bevásárlási és szórakozási lehetőségeket, de ide tartozik a megfelelő környezet is, mind a zöldfelületek nagysága, például parkok száma, illetve ezek felszereltsége. Egy város pedig annál vonzóbb tud lenni, minél koncentráltabban tudja az előbbieket felmutatni.

Összességében tehát az a város tudja megtartani az ott lakókat, amely megfelelő munkahelyeket és életkörülményeket teremt. Vidéken így inkább a nagyvárosok estében van erre lehetőség, itt nem csak a városon belüli területekre gondolva, hanem velük együttvéve az agglomerációjukat. Persze vannak olyan sikersztorik is, mint mondjuk Jászberény esete, ahol, a hűtőgépgyár képes megfelelő megtartóerőt kifejteni egy kisebb város esetében.

Ez tehát azt jelenti, hogy a kistelepülések jövőképe nem túl rózsás, hacsak nem találnak ki valamit?

Korábban jelentős támogatás érkezett a kistelepülésekhez, de nagy kérdés, hogy ezeket mennyire sikerült jól elkölteni. Valóban tudtak olyan fejlesztéseket megvalósítani, ami hozzájárulhat az ott élők munkalehetőségeinek és életkörülményeinek javulásához, és amivel a város vagy község versenyképes maradhat, vagy nem.

Összességében azonban valóban egy egész világon tetten érhető jelenség a városiasodás, ami nem csak nálunk figyelhető meg, hanem egyaránt igaz a nyugati országoktól egészen Afrikáig. Ilyen szempontból valóban kevésbé vannak könnyű helyzetben a kistelepülések, és a jövő sem lehet túl rózsás a számukra.

Jelenleg már számos információ elérhető a hazai lakáspiacról, sőt nem telik el úgy hét, hogy ne jelenne meg több közlemény is a lakások árával kapcsolatban. Mi a véleménye erről az információdömpingről.

Örülhetünk neki, hogy jelenleg sokkal több információ elérhető a hazai ingatlanpiacról, mint mondjuk 10 éve. Amikor 2009-ben az FHB Index elindult tényleg nem lehetett nagyon tudni az általános ártendenciákról, csak benyomásokat. Csupán az Origo hirdetési árváltozásait lehetett megnézni, amihez képest az index nagyon nagy előrelépést jelentett.

Mára már nem csak az általános tendenciákról tudunk többet, hanem az egyes részpiacokról is sok információ elérhető. Nagy előrelépésnek tartom, hogy beszélgetni lehet arról, hogy a részpiacokon ki mit lát, illetve ki mit mér.

Sokszor azonban az egyes lakáspiaci vélemények egymásnak gyökeresen ellent mondanak. Hogyan tudunk megítélni valamit, ha valaki A-t mond, a másik meg B-t?

Alapvetően megnyugtató, hogy a tranzakciós adatbázisra épülő különböző forrásokból származó tendenciák hasonlóak. Ez egy visszajelzés, egy megerősítés volt a piacnak arra vonatkozóan, hogy mindenki hasonló dolgokat lát. Amikor eltérés van, akkor a felhasználó, meg az olvasó illetve érdeklődő fel van jogosítva arra, hogy elvárja a válaszokat.

Erre jó példa, hogy a községek esetében megfigyelt árváltozások között van különbség a Nemzeti Bank és a KHS által mért között. Utóbbi ugyanis négyzetméterár alapon számol, míg a MNB összetételhatást is szűr a községekre vonatkozó indexében, illetve a változó adatlefedettség okozhatja ezt a különbséget.

De mint minden konjunktúra, ez is hozta magával a szerencsevadászokat is, akik ráakaszkodnak az elismertebb szervezetek munkájára, és elkezdenek saját véleményeket megfogalmazni. Mint mindenben itt a fogyasztónak, vagyis az olvasónak kell okosnak lennie abban, hogy kinek és mit hisz el. Ahogy megnézi például, hogy mi van a megvásárolni kívánt tejben, felvágottban, itt is meg kell vizsgálnia, mi az összetétele annak a véleménynek. Például nem mindegy, hogy az elemző, aki éppen minősít, a tegnapi vevője vagy érdeklődője alapján alakított ki egy elemű benyomásából ítél meg valamit, vagy valami nagyszámú benyomásból,statisztikai adatból általános képet képes alkotni. Tehát a különböző véleményeket a fogyasztónak tudatosan kell kezelnie.

Beszéltünk róla, hogy ma már jelentős mennyiségű hiteles forrásból származó információ elérhető, akár regionális szinten is a lakáspiacról. Van még további fejlődési lehetőség?

Van még távlat az adatokban. Attól még messze vagyunk - és egyelőre a jogszabályok nem is teszik lehetővé - hogy még mélyebb adatok, még szélesebb kör számára elérhetőek legyenek. Ezekben ugyanis bőven van fejlődési lehetőség. Amerikában például egyedi szinten lehet tudni a tranzakciók értékét, ami lehetővé teszi a sokkal pontosabb statisztikai értékeléseket. Ennek egyrészt vannak közhasznosítású siker sztorijai, mint például a Zillow becslése, mely során a vásárló statisztikai alapú, automatikus értékbecslést kérhet egy-egy ingatlanra. Másrészt a statisztikai értékbecslés nem csak a vásárlót segíti, hanem a szakma számára is komoly előnyökkel járna.

Még több adattal még jobb dolgokat lehetne kezdeni. Ami több szempontból is hasznos lehet, egyrészt a lakosság saját értékelésében és tájékozottságában hozhatna javulást, másrészt szakmai oldalról is lennének pozitív eredményei. Például a jelzáloghitelek mögött álló fedezetek értékelése illetve átértékelése sokkal gyorsabban, pontosabban és hatékonyabban történhetne, de a portfólió-tranzakciókhoz kapcsolódó értékelések esetében is lenne pozitív hozadéka. Gyorsabbá válhat a hitelajánlatok elkészítése. Az automatizált statisztikai alapú rendszer egyébként is egyre jobban begyűrűzik, már nem csak a kísérletezés és fejlesztés szintjén, hanem a gyakorlatba is egyre több ilyen rendszert ültetnek át. Azt is lehet mondani, hogy ezzel nemcsak hogy lépést tartanak a felügyeletek, hanem inkább igénylik azt, ugyanis elől járnak ennek a megkövetelésében.

El tudja képzelni, hogy nálunk is lesz olyan rendszer, mint Amerikában, beütjük az ingatlan paramétereit, a kalkulátor pedig meghatároz egy összeget az ingatlan értékére? Hogyan kell ezt elképzelni a gyakorlatban?

Biztos vagyok benne, hogy öt éven belül lesz ilyen rendszer hazánkban is. A rendszer úgy működik, hogy - akárcsak egy hirdetésfeladásnál - az adott ingatlan sok jellemzőjét megadva becsül egy értéket, de Amerikában például a szövegből is bányásznak ki információkat a minél pontosabb eredményhez.

Magyarországon ki csinálhat meg egy ilyen lakossági kalkulátort?

Több szereplőnek is érdekében állhat. Amerikában a Zillow készít ilyeneket, ami egy nagy hirdetési oldal, de bankok esetében is el tudom képzelni, amelynek segítségével például új ügyfeleket gyűjthetnek. A kérdés inkább az, hogy mi lehet a kalkulátort használó vásárló motivációja, alkudozni akar az eladóval, vagy csak kíváncsiskodik. Amerikában talán azért számíthat egyébként elterjedtebb gyakorlatnak, mivel ott a vevők döntően hitelből vásárolnak, így a vásárlók elsődleges motivációja az, hogy megtudja, mennyi hitelt kaphat az adott ingatlanra. Azt mondhatja a bank, hogyha egy adott automatizált értékbecslésen végig futatja valaki az ingatlant, akkor annak eredményét utána el is fogadja. Természetesen fontos a valós adatok megadása, ez azonban nem egy ingatlan specifikus kérdés.

Ez a rendszer elveheti az értékbecslők munkáját, vagy inkább támogathatja azt?

Azt gondolom, hogy ez inkább támogathatja azt. Egyrészt azt semmi nem pótolja, amikor egy szakember a helyszínen megnézi az ingatlant, mert az állapotot a laikus szem nem tudja felmérni, nem veszi észre például, hogy a gépészeti rendszert mindjárt le kell cserélni, az ingatlanos viszont meg tudja ítélni, hogy mi a fontos, például a vakolat van elrepedve vagy a fal. De az sem mindegy, hogy milyen a környék, mennyire zajosak a szomszédok, , de ennek ellenkezője is elképzelhető, lehet, hogy a környezet esetleg hozzáad a lakás értékéhez.

A jelenlegi gyakorlat szerint, az értékbecslőknek kell árakat keresniük az összehasonlításokhoz, ha azonban statisztikai alapon kapnak egy értékelést, vagyis, hogy általános összefüggések alapján hol mennyi lenne a becsült lakásérték, erre építve az egyedi paraméterek figyelembe vételével adhatnák meg a módosított becslést. Azt a munkát spórolhatja meg a rendszer, ami automatizálható, és az a feladat marad náluk, amely már az egyedi szaktudást, tapasztalatot igényli.

Ez a rendszer mennyire tudja követni a nagy árváltozásokat?

Ezt elsősorban az határozza meg, hogy milyen adatból dolgozik. Használhat például hirdetési adatokat is a tranzakciós adatok mellett. Másrészt a kutatások azt mutatják, elég jól elválik egymástól az általános árváltozás, illetve a különböző értékmódosító tényezők hatásai. A válságban is azt láttuk, hogy az, hogy a WC a fürdőszobában van vagy külön, ugyanannyit tesz hozzá a lakás értékéhez, akár fent van a piac, akár lent. Lehet azt csinálni például, hogy általában nézzük ezeket az értékmódosító tényezőket, és elhisszük, hogy ezek hatása lassan változik, majd azt próbáljuk elérni, hogy az általános tendenciát viszont viszonylag naprakészen kövessük.